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경매 입찰 방법: 매각기일 당일을 시간 순서로 따라가기

이 글은 법원 경매의 기일입찰을 설명합니다. 정해진 매각기일에 법원에 직접 출석해, 입찰표를 쓰고 매수신청보증을 함께 봉투에 넣어 입찰함에 제출하는 방식입니다. 본인 또는 적법한 대리인이 정해진 기일에 참여하는 방식입니다.

개찰은 입찰 마감 직후 그 자리에서 진행되고, 가장 높은 금액을 써낸 사람이 최고가매수신고인이 됩니다. 즉 결과를 그날 바로 알게 됩니다. 대신 제출한 입찰표는 취소도 변경도 되지 않으므로, 준비를 언제 어디까지 끝내두느냐가 사실상 전부입니다.

참고로 기일입찰 외에 기간입찰이라는 방식도 있습니다. 사건에 따라 어떤 방식으로 진행되는지 공고에 표시되므로 먼저 확인하세요.

전날까지 끝내둘 것

서류 읽기

매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 사본은 매각기일 전 법원에 비치되어 열람할 수 있습니다. 이 세 가지를 읽지 않은 상태라면 당일 법정에서 읽을 시간이 없습니다.

보증금 준비

기일입찰의 매수신청 보증금액은 원칙적으로 그 회차 최저매각가격의 10분의 1입니다(민사집행규칙 제63조 제1항). 법원이 달리 정할 수 있으므로 공고에 다른 조건이 적혀 있으면 공고가 우선입니다. 금액과 준비 형태는 경매 입찰보증금에 자세히 정리했습니다.

입찰가 결정

써낼 금액은 법정에서 정하지 말고 미리 확정해 두세요. 공식 안내는 최저매각가격뿐 아니라 시세, 권리분석과 현장조사 결과, 유사 물건의 낙찰가율을 함께 검토하라고 설명합니다. 여기에 취득 단계 세금과 등기 비용 같은 부수 비용까지 확보해 두어야 합니다. 금액을 정하는 순서는 경매 입찰가 정하는 법에서 다룹니다.

당일, 시간 순서대로

  1. 법정 도착. 공고된 장소·기일과 당일 집행관이 고지하는 마감 시각을 확인하세요. 마감 뒤에는 제출할 수 없습니다.
  2. 입찰게시판 확인. 그날 진행되는 사건 목록과 변경·취하 여부를 확인합니다. 준비한 사건이 당일 취하되는 경우도 있습니다.
  3. 비치 서류 재확인. 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 사본을 다시 봅니다.
  4. 양식 수령. 기일입찰표(A3360), 매수신청보증봉투(A3361), 기일입찰봉투(A3362·A3363)를 받습니다. 공동입찰이라면 공동입찰신고서(A3364)와 공동입찰자목록(A3365)이 추가됩니다.
  5. 입찰표 작성.
  6. 봉투 구성. 현금·자기앞수표는 보증봉투에 넣고 입찰표와 함께 입찰봉투에 넣습니다. 보증서를 제출하는 경우에는 보증봉투에 따로 넣지 않습니다. 법원의 양식 안내를 따르세요.
  7. 입찰함 제출.
  8. 개찰. 마감 후 바로 진행되어 최고가매수신고인이 정해집니다.

신분증은 반드시 챙기세요. 법인은 대표자 자격을 증명하는 서류가, 대리인이 대신 참여한다면 위임장과 인감증명서 등 대리권을 증명하는 서류가 필요합니다.

입찰표에서 틀리면 안 되는 칸

제출한 뒤에는 되돌릴 수 없습니다

입찰표는 한 번 제출하면 취소·변경·교환이 허용되지 않습니다. 금액을 잘못 썼다고 해서 제출 후 자유롭게 고칠 수 있는 것은 아닙니다. 마지막으로 봉투를 넣기 전, 입찰가격의 자릿수를 소리 내어 한 번 더 읽어보시길 권합니다.

개찰 결과에 따라 달라지는 다음 행동

입찰을 검토할 물건부터 정해야 한다면 서울 경매 물건 목록에서 공고 날짜와 최신 진행 상태부터 확인하세요. 아래 목록에는 기일이 지난 자료가 포함될 수 있습니다.

경매본색은 공고에서 수집한 시작 가격과 같은 법정동 실거래 참고 자료를 보여드릴 뿐, 적정 입찰가를 추천하거나 권리분석을 판정하지 않습니다. 수집 시점 이후 기일이 변경됐을 수 있으므로 사건 공고에서 반드시 다시 확인하세요.

이 글에서 확인한 자료

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검수일 2026-09-10