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경매 입찰보증금: 얼마를 어떤 형태로 준비하고 언제 돌려받나

기일입찰에 참여하려면 입찰표와 함께 매수신청보증을 내야 합니다(민사집행법 제113조). 흔히 입찰보증금이라고 부르는 그 돈입니다.

금액은 원칙적으로 그 회차 최저매각가격의 10분의 1입니다(민사집행규칙 제63조 제1항). 법원이 상당하다고 인정하면 이와 다르게 정할 수 있으므로(같은 조 제2항), 공고에 다른 조건이 적혀 있으면 공고가 우선입니다.

여기서 기준을 헷갈리는 분이 많습니다. 기준은 감정평가액도, 내가 써낼 입찰가도 아니고 그 회차의 최저매각가격입니다. 유찰로 최저매각가격이 낮아졌다면 준비할 보증금도 함께 줄어듭니다.

기준 금액을 잘못 잡는 세 가지 경우

최저매각가격이 어떤 성격의 금액인지는 경매 최저가란에서 설명합니다.

어떤 형태로 내나요

매수신청보증은 법원이 정한 방법을 확인해 현금, 요건을 갖춘 자기앞수표 또는 지급보증 문서로 제공합니다. 법원은 제공 방법을 제한할 수 있습니다. 자기앞수표를 준비한다면 발행 시간과 은행 영업시간을 고려해 매각기일 전에 미리 마련해 두세요. 당일 아침에 은행부터 들르는 일정은 위험합니다.

봉투는 이렇게 구성됩니다

  1. 현금·자기앞수표를 매수신청보증봉투(전산양식 A3361)에 넣습니다. 보증서는 이 봉투에 따로 넣지 않습니다.
  2. 작성한 기일입찰표(A3360)와 위 보증봉투를 함께 기일입찰봉투(A3362·A3363)에 넣습니다.
  3. 기일입찰봉투를 입찰함에 제출합니다.

보증봉투를 빠뜨리거나 금액이 부족하면 유효한 입찰로 취급되지 않을 수 있습니다. 봉투를 넣기 전에 구성이 맞는지 한 번 더 확인하세요. 당일 전체 순서는 경매 입찰 방법에 시간 순서로 정리해 두었습니다.

낸 보증금은 그다음 어떻게 되나요

낙찰받은 경우

매각허가결정이 확정되고 대금을 낼 때, 매수신청보증으로 낸 금전은 매각대금에 산입됩니다(민사집행법 제142조 제3항). 따로 돌려받았다가 다시 내는 것이 아니라 잔금에서 차감되는 구조입니다. 현금으로 낸 보증금이라면 낙찰가에서 차감해 잔금을 계산합니다. 금전 외의 보증은 현금화 비용과 부족액이 생길 수 있어 법원에 확인해야 합니다.

매각불허가결정이 난 경우

법원이 매각을 허가하지 않으면 매수인은 매수의 책임을 지지 않고, 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다.

대금을 내지 못한 경우

대금지급기한까지 대금을 내지 않아 재매각으로 넘어가면, 종전 매수인은 매수신청보증의 반환을 요구할 수 없습니다(민사집행법 제138조 제4항). 이 돈은 배당 재원으로 쓰입니다. 같은 사건의 재매각 절차에 다시 입찰할 수도 없습니다. 미납의 결과는 경매 잔금 납부에서 더 자세히 다룹니다.

그 밖의 경우

최고가매수신고인이 되지 않았을 때의 보증 처리 절차와 시점은 매각기일 당일 법원 안내를 따르세요.

재매각 사건은 조건이 다를 수 있습니다

대금 미납으로 다시 매각에 부쳐진 사건은 특별매각조건으로 보증금 비율이 원칙보다 높게 정해지는 경우가 있습니다. 다만 그 비율이 얼마인지는 법원이 사건마다 정하는 사항이라 20%나 30% 같은 특정 값으로 미리 단정할 수 없습니다. 재매각 사건에 입찰할 계획이라면 매각공고의 특별매각조건을 반드시 직접 확인하세요.

준비할 금액을 가늠해보기

시작 가격대가 비슷한 물건을 몇 건 놓고 보증금을 계산해보면 감이 잡힙니다. 공고된 시작 가격 4억 원 이하 수도권 물건에서 이번 회차 최저매각가격과 그 10분의 1을 나란히 적어보세요.

경매본색 상세 화면의 예산 메모에 이 금액과 직접 알아본 세금·등기 비용을 함께 적어두면 전체 자금 계획을 그려볼 수 있습니다. 이 기능은 입력한 숫자의 단순 합계이며 자동 세금 계산이나 대출 심사가 아닙니다.

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검수일 2026-09-10