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경매 최저가란? 최저매각가격이 정해지는 방식과 계산해볼 것

먼저 결론부터 말씀드리면, 경매에서 말하는 최저가는 그 회차에 입찰할 수 있는 가장 낮은 금액입니다. 정식 명칭은 최저매각가격이고, 이 금액 미만으로 써낸 입찰은 효력이 없습니다.

반대로 "이 금액이면 살 수 있다"는 뜻은 전혀 아닙니다. 최저매각가격은 상한이 아니라 하한선이며, 실제 낙찰가는 이보다 훨씬 높게 형성될 수도 있습니다. 경쟁자가 있다면 이 금액은 출발점일 뿐입니다.

경매본색 화면에 표시되는 '공고된 입찰 시작 가격'도 이 최저매각가격을 수집해 보여주는 값입니다.

이 금액은 어떻게 정해지나요

법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다(민사집행법 제97조 제1항). 즉 최저매각가격의 출발점은 감정평가액입니다. 다만 조문이 "참작한다"고 표현하고 있듯 평가액이 그대로 옮겨지는 것은 아닙니다.

한 가지 더 알아둘 것은, 최저매각가격이 지나치게 낮아 우선하는 부담과 절차비용을 갚고 나면 남을 것이 없다고 인정되는 경우 경매가 취소될 수 있다는 점입니다(민사집행법 제102조 취지). 이를 무잉여라고 부릅니다. 유찰이 반복된 물건이 어느 시점에 갑자기 사라지는 이유 중 하나가 여기에 있습니다.

회차가 바뀌면 금액도 바뀝니다

허가할 매수가격의 신고 없이 기일이 끝나면 법원은 민사집행법 제119조에 따라 최저매각가격을 낮추고 새 기일을 정합니다. 이 조문이 모든 사건에 적용할 단일 저감률을 정한 것은 아닙니다.

다음 금액은 과거 법원별 비율이나 감정평가액으로 추산해 확정하지 말고 새 매각공고에서 확인하세요. 유찰과 재매각의 차이도 함께 살펴보세요.

이 금액이 실제로 쓰이는 두 곳

① 입찰의 하한선 써낼 수 있는 가장 낮은 금액입니다. 이 금액 미만은 무효입니다.

② 매수신청보증(입찰보증금)의 계산 기준 기일입찰의 매수신청 보증금액은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다(민사집행규칙 제63조 제1항). 법원이 상당하다고 인정할 때는 이와 달리 정할 수 있습니다(같은 조 제2항).

이 두 번째 항목에서 초보자가 자주 틀립니다. 보증금의 기준은 감정평가액도, 내가 써낼 입찰가도 아니라 그 회차의 최저매각가격입니다.

숫자를 놓고 따라가 보면

원리를 확인하려면 실제 사건의 공고를 놓고 아래 순서대로 채워보는 것이 가장 빠릅니다.

  1. 공고에서 감정평가액을 적습니다.
  2. 공고에서 이번 회차의 최저매각가격을 적습니다.
  3. 두 값의 비율을 계산해 봅니다. (최저매각가격 ÷ 감정평가액)
  4. 공고에 적힌 저감률과 유찰 횟수를 확인해, 3번 비율과 맞아떨어지는지 대조합니다.
  5. 이번 회차 최저매각가격의 10분의 1을 계산해 준비할 보증금을 가늠합니다. 다만 공고에 다른 보증금 비율이 적혀 있다면 공고가 우선입니다.
  6. 총예산은 보증금이 아닌 예상 입찰가에 취득 단계 세금, 등기 비용, 수리·이사 비용을 더해 계산합니다. 현금 보증금은 매각대금의 일부이므로 이중으로 더하지 않습니다.

세율과 비용 항목은 취득가액·보유 주택 수·지역에 따라 달라지므로, 정확한 금액은 위택스나 관할 지자체 세무부서에서 확인하셔야 합니다. 경매본색 상세 화면의 예산 메모는 이렇게 직접 알아본 숫자를 적어 단순 합계를 내보는 기능이며, 자동 세금 계산이나 대출 심사가 아닙니다.

최저매각가격만으로는 알 수 없는 것

가격 항목을 어떤 순서로 읽으면 좋은지는 경매 최저가와 감정가, 집값을 어떻게 읽을까요에 정리해 두었습니다.

어디에서 확인하나요

최저매각가격은 해당 회차 매각공고에서 확인합니다. 매각물건명세서는 매각 조건을 함께 검토하는 자료입니다. 대한민국 법원 법원경매정보에서 사건번호로 조회하면 회차별 금액과 매각기일을 함께 볼 수 있습니다.

시작 가격대별로 물건을 훑어보고 싶다면 공고된 시작 가격 5억 원 이하 수도권 물건에서 몇 건을 열어 위 6단계를 직접 채워보세요.

이 목록의 금액은 수집한 공고 기준이며 현재 진행 여부와 최신 회차는 사건 공고에서 다시 확인해야 합니다.

이 글에서 확인한 자료

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검수일 2026-09-10