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경매 감정가란? 감정평가액을 시세로 읽으면 안 되는 이유

경매 물건에 붙어 있는 감정가는 정확히 말하면 감정평가액이며, 법원이 선임한 감정인이 그 부동산을 평가한 금액입니다. 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 한 뒤 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다(민사집행법 제97조 제1항).

여기서 조문이 "그대로 따른다"가 아니라 "참작한다"고 쓰여 있다는 점이 중요합니다. 감정평가액은 최저매각가격을 정하는 출발점이지, 그 자체가 판매가나 시세는 아닙니다.

그래서 감정평가액이 시세보다 높게 보일 수도, 낮게 보일 수도 있습니다. 아래에서 왜 그런 차이가 생기는지, 그리고 감정평가서를 어떻게 읽어야 하는지 순서대로 살펴봅니다.

감정평가액은 언제, 누가 정하나요

경매가 개시되면 법원이 감정인을 선임하고, 감정인이 해당 부동산을 평가해 감정평가서를 냅니다. 이 서류는 현황조사보고서·매각물건명세서와 함께 매각기일 전 법원에 비치되어 누구나 열람할 수 있습니다. 즉 입찰자는 "얼마"라는 숫자만이 아니라 그 숫자가 나온 근거까지 볼 수 있습니다.

왜 시세와 어긋날까요

가장 큰 이유는 시점 차이입니다. 감정평가는 절차 초반에 이루어지고 실제 매각은 그보다 뒤에 진행되므로, 그 사이에 몇 개월씩 차이가 나는 경우가 있습니다. 유찰이 반복되면 간격은 더 벌어집니다. 그 기간에 지역 시세가 움직였다면 감정평가액은 이미 과거의 값입니다.

두 번째 이유는 평가 기준의 차이입니다. 감정평가는 정해진 평가 방법에 따라 산정한 값이고, 실거래가는 개별 거래 당사자 사이에서 실제로 정해진 값입니다. 두 숫자는 애초에 같은 것을 재는 값이 아닙니다.

세 번째는 물건 상태의 변화입니다. 평가 이후 건물 상태나 점유 관계가 달라졌다면 평가서의 전제와 현재가 다를 수 있습니다.

평가서가 여러 개 있다면 작성일과 평가 대상을 구분하고, 현재 공고가 어떤 평가를 기준으로 삼는지 확인하세요.

"감정가보다 싸다"와 "시세보다 싸다"는 다른 말입니다

경매 물건을 보다 보면 최저매각가격이 감정평가액보다 크게 낮아진 물건을 만나게 됩니다. 이때 자연스럽게 "싸다"고 느끼기 쉽지만, 이 두 문장은 분리해서 읽어야 합니다.

감정평가액이 시세보다 높게 매겨져 있었다면, 몇 차례 낮아진 최저매각가격이 겨우 시세 언저리일 수도 있습니다. 반대로 감정평가액이 이미 낮았다면 한 번만 낮아져도 시세보다 낮을 수 있습니다. 결국 기준을 감정평가액이 아니라 실제 거래 자료로 옮겨야 판단이 가능해집니다.

경매본색은 이 이유로 감정평가액 대비 차이를 시세 할인율로 바꾸어 표시하지 않습니다. 대신 같은 법정동의 신고 거래 목록을 참고 자료로 보여드리니, 계약일·전용면적·층·건축연도를 이 집과 나란히 놓고 비교해 보세요. 비교 순서는 경매 시세 조사하는 법과 경매 최저가와 감정가, 집값을 어떻게 읽을까요에 정리되어 있습니다.

감정평가서에서 확인할 항목

숫자 하나만 보지 말고 아래 항목을 함께 확인하세요.

특히 가격시점은 반드시 확인하시길 권합니다. 이 날짜와 오늘 사이의 간격이 곧 "이 숫자를 얼마나 믿을 수 있는가"의 단서입니다.

실제 물건에서 확인해보기

감정평가액과 최저매각가격의 관계는 유찰이 진행된 물건에서 가장 뚜렷하게 보입니다. 공고된 시작 가격이 감정평가액보다 낮아진 수도권 물건 모음에서 몇 건을 열어, 감정평가액·이번 회차 최저매각가격·유찰 횟수를 나란히 적어보세요.

이 목록은 공고상 금액 관계로 묶은 것이며 시세 대비 할인율이나 저평가 여부를 뜻하지 않습니다. 다음 단계인 최저매각가격의 구조는 경매 최저가란 무엇인가에서 이어집니다.

이 글에서 확인한 자료

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검수일 2026-09-10