경매 물건의 시세를 조사할 때 쓸 수 있는 대표적인 공식 자료 두 곳입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)과 한국부동산원 부동산통계정보시스템 R-ONE(reb.or.kr/r-one)입니다. 앞의 것은 개별 거래 신고 자료, 뒤의 것은 통계입니다.
시세 조사는 한 곳에서 숫자 하나를 찾아오는 작업이 아닙니다. 성격이 다른 자료를 겹쳐 쌓아 "이 집이 대략 어디쯤에 있는가"를 좁혀가는 작업에 가깝습니다. 그래서 아래에서는 자료의 층을 나눠 순서대로 쌓는 방식으로 정리했습니다.
시작하기 전에 무엇을 알아내려는지부터 정하세요. "이 단지 84㎡의 최근 실거래 범위"처럼 조건이 붙은 질문이어야 자료를 고를 수 있습니다. "이 동네 시세"처럼 넓은 질문에는 답이 나오지 않습니다.
1층: 국토교통부 실거래가 공개시스템
개별 거래의 신고 자료를 볼 수 있는 곳입니다. 아파트·다세대·단독주택·오피스텔 등 유형별로 공개된 거래 자료를 확인할 수 있습니다. 매매와 임대차 자료의 대상·집계 기준은 구분해서 읽으세요.
여기서 확인할 항목은 가격만이 아닙니다.
- 계약일: 언제 정해진 가격인지
- 전용면적: 이 집과 같은 면적대인지
- 층: 저층·중층·고층 차이
- 건축연도: 같은 동네라도 준공 시기가 다르면 비교가 어렵습니다
한 가지 주의할 점은 공개 시점입니다. 계약일과 조회일을 따로 기록하세요. 최근 자료는 신고·정정·해제 등에 따라 바뀔 수 있으므로, 조회 결과가 없다는 이유만으로 거래가 전혀 없었다고 단정하지 마세요.
2층: 한국부동산원 R-ONE
R-ONE은 부동산 통계 시스템으로, 전국주택가격동향조사와 공동주택 실거래가격지수 같은 통계를 제공합니다. 개별 거래가 아니라 흐름을 보는 자료입니다.
여기서 확인할 것은 "이 지역 가격이 최근 어느 방향으로 움직였는가"입니다. 1층에서 찾은 거래가 몇 달 전 것이라면, 그 사이 지역이 어느 쪽으로 움직였는지를 통계로 참고합니다. 지역 지수를 개별 집값에 곱해 자동 보정하지는 마세요.
두 자료를 섞어 쓰지는 마세요. R-ONE은 자사의 부동산거래현황통계가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료와 활용목적·집계기준·공개기준이 다르다고 스스로 안내하고 있습니다. 각각 다른 질문에 답하는 자료로 다루셔야 합니다.
3층: 현장과 사람
자료로 좁힌 다음에는 직접 확인할 차례입니다. 같은 면적이라도 향과 동, 조망, 수리 상태에 따라 실제 거래 가격이 갈립니다. 인근 중개사무소에 최근 거래 분위기와 매물 상황을 물어보는 것도 이 단계에 속합니다.
이때 이 물건이 경매 사건이라는 사실을 전제로 질문을 만드시길 권합니다. 점유자가 있는지, 내부를 볼 수 없는 상태인지에 따라 확인 가능한 범위가 달라지기 때문입니다.
경매 물건이라서 더 확인할 것
일반 매매의 시세 조사와 다른 지점이 하나 있습니다. 감정평가액 하나를 현재 시세로 확정하면 안 된다는 것입니다.
감정평가액은 법원이 선임한 감정인이 평가한 금액이고, 법원은 이를 참작해 최저매각가격을 정합니다(민사집행법 제97조 제1항). 평가 시점과 매각 시점 사이에는 시차가 생기므로, 감정평가서의 가격시점을 반드시 확인하세요. 자세한 내용은 경매 감정가란에 정리했습니다.
또 하나, 내부를 확인하기 어려운 물건이 많다는 점입니다. 수리 상태를 확인하지 못했다면 그 부분은 "확인 전"으로 남겨두고, 확인된 것처럼 시세에 반영하지 마세요.
경매본색의 같은 동 참고 자료를 쓰는 법
경매본색은 물건 상세에서 같은 법정동의 신고 거래 목록을 참고 자료로 보여드립니다. 이 자료의 성격을 정확히 아셔야 합니다.
- 주소를 기준으로 연결한 동네의 신고 거래 목록입니다.
- 이 집과 면적·층·건축연도를 맞춰 선별한 시세가 아닙니다.
- 자동 시세 산정이나 시세 대비 할인율 표기는 제공하지 않습니다.
- 참고 자료가 없다는 표시는 실제 거래가 없다는 뜻이 아니라, 수집하지 못했거나 확인 범위에서 결과가 없었다는 뜻입니다.
그래서 이 목록은 "답"이 아니라 1층에서 직접 확인할 질문의 출발점으로 쓰시는 것이 맞습니다. 자료 범위를 구분해 읽는 방법은 주변 실거래가로 경매 물건 비교하기에 더 자세히 나와 있습니다.
기록으로 남겨야 다음 물건에 쓸 수 있습니다
물건마다 아래 항목을 표로 적어두세요. 두세 건만 쌓여도 비교 감각이 생깁니다.
| 항목 | 이 물건 | 비교 거래 1 | 비교 거래 2 |
|---|---|---|---|
| 계약일 / 가격시점 | |||
| 전용면적 | |||
| 층 | |||
| 건축연도 | |||
| 가격 | |||
| 확인 못 한 항목 |
마지막 행이 중요합니다. 확인하지 못한 항목을 "같음"으로 처리하지 말고 빈칸으로 남겨두세요. 이 표가 그대로 입찰 상한선을 정하는 재료가 됩니다.
직접 해보기
경기 경매 물건 목록에서 수집 조건에 맞는 물건이 있다면 한 건 골라 위 표를 채워보세요. 빈칸이 몇 개나 남는지가 곧 앞으로 확인할 일의 양입니다.
이 글에서 확인한 자료
- 국가법령정보센터 · 민사집행법 (시행 2026. 2. 1.) · https://law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1018425399 · 확인일 2026-09-10 · 원문 확인
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 · https://rt.molit.go.kr/ · 확인일 2026-09-10 · 원문 확인
- 한국부동산원 R-ONE · https://www.reb.or.kr/r-one/ · 확인일 2026-09-10 · 원문 확인
- 찾기쉬운 생활법령정보 · 부동산등기기록·건축물대장 등의 확인 및 현장조사 · https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=306&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2 · 확인일 2026-09-10 · 원문 확인