유찰은 매각기일에 입찰자가 없어(또는 유효한 입찰이 없어) 그 기일의 매각이 성립하지 않는 것을 말합니다. 유찰되면 사건이 끝나는 것이 아니라, 법원이 다음 매각기일을 새로 잡고 그때의 최저매각가격을 일정 비율만큼 낮춰 다시 진행합니다. 이 비율을 저감률이라고 부릅니다.
가장 궁금하실 "얼마나 떨어지나요"에 대한 정확한 답은 사건마다 다르다입니다. 저감률은 전국 공통 값이 아니라 법원별로 다르게 운영되고 있어서, 그 사건의 매각공고를 봐야만 알 수 있습니다. 인터넷에서 흔히 보이는 "유찰되면 20%씩 떨어진다"는 설명을 모든 사건에 그대로 적용하면 계산이 어긋납니다.
저감률이 하나의 값이 아닌 이유
민사집행법 제119조는 허가할 매수가격의 신고가 없을 때 가격을 낮추고 새 기일을 정하도록 합니다. 전국 공통의 20% 또는 30%를 이 조문이 정한 것은 아닙니다.
과거 기사에 나온 법원별 비율은 현재 사건의 계산 기준으로 쓰지 마세요. 직전 공고와 새 공고의 금액·기일·매각조건을 나란히 확인하는 것이 정확합니다.
유찰과 재매각은 다른 절차입니다
이름이 비슷해 자주 섞이지만 원인도 결과도 다릅니다.
| 유찰 | 재매각 | |
|---|---|---|
| 원인 | 매각을 허가할 유효한 입찰이 없음 | 낙찰자가 대금지급기한까지 대금을 내지 않음 |
| 근거 | 최저매각가격을 낮춰 다시 매각기일 지정 | 민사집행법 제138조 |
| 다음 회차 최저매각가격 | 저감률만큼 낮아짐 | 종전의 매각조건을 그대로 적용 |
| 보증금 | 매수인 미납과 구분하여 보증 처리 확인 | 전 매수인은 보증금 반환을 요구할 수 없음 |
| 전 낙찰자 | 해당 없음 | 재매각 절차에서 다시 입찰할 수 없음 |
재매각 사건에서는 매수신청보증이 원칙적인 비율보다 높게 정해지는 경우가 있습니다. 다만 몇 퍼센트로 정해지는지는 법원이 사건마다 정하는 사항이므로, 20%나 30% 같은 특정 값으로 단정하지 말고 반드시 해당 사건 매각공고의 특별매각조건을 확인하셔야 합니다.
한편 재매각으로 넘어간 사건이라도, 종전 매수인이 재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자, 절차비용을 내면 재매각 절차가 취소됩니다(민사집행법 제138조 제3항). 재매각 공고를 보고 준비하다가 갑자기 취소되는 경우가 생길 수 있다는 뜻입니다.
회차별 최저매각가격을 계산하는 방법
공고에 적힌 저감률을 확인했다면 계산 자체는 단순합니다. 다음 회차의 최저매각가격은 직전 회차의 최저매각가격에서 저감률만큼 뺀 금액입니다. 감정평가액에서 매번 빼는 것이 아니라 직전 회차 금액을 기준으로 다시 낮아진다는 점만 주의하시면 됩니다.
확인 순서는 이렇습니다.
- 공고에서 감정평가액과 1회차 최저매각가격을 적습니다.
- 공고에 적힌 저감률과 지금까지의 유찰 횟수를 확인합니다.
- 직전 회차 금액에 저감률을 적용해 이번 회차 금액이 맞는지 대조합니다.
- 맞지 않는다면 회차 중간에 조건이 바뀌었거나 재매각 사건일 수 있으므로 공고 문구를 다시 읽습니다.
- 이번 회차 금액을 기준으로 준비할 매수신청보증을 계산합니다(보증금 기준은 최저매각가격이며, 공고에 다른 조건이 있으면 공고가 우선입니다).
계산의 기준이 되는 최저매각가격 자체가 어떤 성격의 금액인지는 경매 최저가란에서 설명합니다.
유찰이 여러 번 된 물건, 어떻게 봐야 할까요
유찰 횟수는 매각이 성립하지 않은 기일의 이력입니다. 유효하지 않은 입찰이 있었을 수도 있어 응찰자 수가 0명이라는 뜻은 아닙니다. 그 자체로 좋거나 나쁘다고 말하기는 어렵고, 대신 확인할 질문을 만들어 줍니다.
- 어떤 조건 때문에 매각이 성립하지 않았을까요? 매각물건명세서에 인수할 권리가 적혀 있는지, 현황조사보고서에 점유자 문제가 있는지 먼저 봅니다.
- 금액이 애초에 높았던 것은 아닐까요? 감정평가액의 가격시점이 오래됐다면, 낮아진 금액이 겨우 현재 시세 수준일 수 있습니다(경매 감정가란 참고).
- 아직도 진행 중인 사건일까요? 유찰이 반복되어 남을 것이 없다고 인정되면 경매가 취소될 수 있습니다(무잉여).
- 가격만 낮아진 것이 맞나요? 재매각 사건이라면 금액은 그대로인데 보증금 조건만 무거워졌을 수 있습니다.
낙찰가율은 이런 물건이 실제로 얼마에 팔리는지 가늠하는 참고 지표로 쓰이지만, 감정평가액 대비 비율이라서 시세 대비 할인율과는 다릅니다. 지표를 읽는 방법은 낙찰가율이란에서 이어집니다.
유찰 이력이 있는 물건 살펴보기
말로 읽는 것보다 실제 공고 두세 건을 열어 회차별 금액을 적어보는 편이 훨씬 빠르게 이해됩니다. 두 번 이상 유찰된 수도권 물건 모음에서 감정평가액, 회차, 이번 최저매각가격을 나란히 적어보세요.
경매본색은 공고에서 수집한 시작 가격과 회차 정보를 보여드릴 뿐 시세 대비 할인율을 계산하거나 권리분석을 판정하지 않습니다. 수집 시점 이후 회차가 바뀌었을 수 있으므로 입찰 전에는 반드시 사건 공고에서 현재 상태를 다시 확인하세요.
이 글에서 확인한 자료
- 국가법령정보센터 · 민사집행법 (시행 2026. 2. 1.) · https://law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1018425399 · 확인일 2026-09-10 · 원문 확인
- 국가법령정보센터 · 민사집행규칙 · https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1028533089 · 확인일 2026-09-10 · 원문 확인
- 찾기쉬운 생활법령정보 · 매수인의 매각대금 지급 · https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=306&ccfNo=4&cciNo=2&cnpClsNo=4 · 확인일 2026-09-10 · 원문 확인